Где можно строить
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Какое жилье можно строить на садоводом участке
как жилой, так и садовый
В конечном счете всё упирается в град.регламент, который может допускать нахождение и жилого и садового, или только жилого, или только садового строения.
Для чего это нужно
Самовольной считается постройка, возведённая без специального разрешения. Например, если земельный участок, на котором стоит дом, получен человеком незаконно или не подходит для постройки определенных объектов недвижимости.
К таким вариантам относится создание частного жилого строения на участке для проведения сельскохозяйственной деятельности. Самовольные постройки не считаются собственностью человека, но узаконить построенный на участке дом можно двумя способами:
- через суд в собственность перевести;
- простыми действиями с помощью норм закона № 93. в основном владелец постройки не раздумывает о ее легализации. Но до процесса узаконивания строения гражданин не считается его полноценным собственником. Проще говоря, он не сможет продать дом, отдать его, завещать, оставить для закрытия кредита, прописаться по этому адресу.
Помимо этого, государство имеет право потребовать передачи незаконно построенного дома в собственность муниципалитета или попросить убрать постройку. Именно поэтому юристы советуют узаконить дом, построенный без получения специального разрешения. Намного быстрее процесс проходит, если у человека есть права на участок, на котором построен дом.
Как узаконить
При наличии прав собственности на землю, остается лишь узаконить построенный объект на нем. Закон дарит возможность сделать это оперативно по «дачной амнистии», действие которой будет активно до 2020 года.
Каждый гражданин России имеет право на простую регистрацию самовольно возведенных строений в отношении тех, что расположены на участках для определенных задач: под ИЖС, сады, огороды, ведение домашнего хозяйства.
Дачная амнистия касается огромного количества наделов и самовольных строений, возведенных на них. Это не только дачи, но и жилые постройки, бани, гаражи, бараки.
Зарегистрированные юридическим способом самовольные строения становятся объектами недвижимости, которыми владелец сможет распоряжаться по-разному: выставить на продажу, выделить доли, отдать, завещать и так далее.
Регистрация права на строение жилого типа, которая находится на земельном участке с разрешенным применением под ИЖС или личное домашнее хозяйство, заключается в представлении списка документации в организацию Росреестра лично или почте.
Перечень документации:
- паспорт гражданина (с копией),
- доверенность, осмотренная нотариусом, если владелец осуществляет все через представителя,
- документ, подтверждающий право человека на землю (если процесс оформления участка пройден, и сведения о нем хранятся в ЕГРН, то приносить нет необходимости),
- кадастровый паспорт на постройку,
- документация об оплате пошлины.
Нюансы получения разрешения для строительства объектов ИЖС
Смена собственника земельного участка, выделенного под ИЖС.
В связи с получением разрешений для ИЖС, у потенциальных застройщиков возникает немало вопросов. В первую очередь следует отметить, что до 2018 года действует упрощенная процедура их получения для ИЖС. Готовить проектную документацию на сегодня для этого не требуется. Сама процедура является бесплатной, никаких сборов и пошлин при выдаче разрешений не берется.
Особо стоит рассмотреть случаи, когда происходит смена собственников земельного участка или самого строения. Что делать, если после получения разрешения участок, отведенный для строительства, переходит во владение другого лица?
Многие думают, что в этом случае придется снова получать разрешительные документы или переоформлять старые. На самом деле этого делать не нужно, если его срок не истек. Таким образом, оно будет действительно для всех владельцев участка, пока не выйдут сроки.
При разделении или объединении земельных участков для ИЖС, постройка также может осуществляться на основании выданных ранее разрешений.
Как получить разрешение?
Легализация строительных работ на частном земельном участке.
Как оформить документы на строительство дома на своем участке? Для получения разрешений на легальное возведение частного дома нужно подготовить пакет необходимых документов и обратиться с заявлением в соответствующий орган. Согласно законодательству решением таких вопросов уполномочены заниматься местные администрации (иные органы в местах расположения участка).
В настоящее время у граждан также имеется возможность подавать заявление для получения разрешения в Многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг. Еще один способ – отправить заявление через Единый портал госулуг в электронном виде.
Подавать (направлять) заявления можно не только самому, но и через представителей. В таких случаях необходимо подтвердить их полномочия на подписание и подачу документов.
Помимо заявлений для решения вопроса о получении разрешений, предоставляются следующий перечень документов:
- правоустанавливающие документы на участок;
- градостроительный план данного участка;
- схема планированной организации участка;
- документы, подтверждающие личность заявителя.
Рассматривается поданное заявление не более десяти дней.
По истечении данного срока выносится решение о выдаче разрешения либо об отказе с объяснением причин. Отказ в удовлетворении заявления может быть обжалован через суд.
Зачем регистрировать дом
Нетрудно понять, почему собственники не спешат с регистрацией построенного дома: оформленная недвижимость облагается налогом. Пока ни один закон России не констатирует, что регистрация права собственности является безусловной обязанностью граждан.
Однако регистрация жилого дома на земельном участке является обязательной, если он вовлекается в юридические сделки. Завещать, подарить, продать, сдать в аренду, использовать под залог кредита можно лишь такие объекты недвижимости, собственность на которые зафиксирована в законном порядке. Жилец незарегистрированного дома не не может в нем прописаться, застраховать его, получить адрес.
Есть и другие риски. Например, статус земельного участка, на котором ранее осуществлялось строительство дома, может неожиданно поменяться. Вблизи начнется строительство автострады/газопровода, появится природоохранная зона или памятник культурного наследия. Регистрация дома в новых условиях станет невозможной – он пойдет под снос. А владения официальных собственников буду охраняться законом, и их дома устоят.
Какие документы нужны для строительства частного дома
Как построить частный дом?
С чего начинать строительство дома на участке? Иногда это не закупка стройматериалов, а сбор необходимых бумаг. Какие документы для постройки дома на своём участке могут понадобиться?
Решив приступить к возведению дома, многие не задумываются о получении на это разрешения. Однако, как следует из положений Градостроительного кодекса РФ, его наличие требуется для придания постройке законного статуса.
Согласно его положениям для постройки или реконструкции любых капитальных объектов такое разрешение является обязательным.
Частные дома также относятся к категории капитальных строений, и представляют собой здания (до 3 этажей по высоте), в которых проживает одна семья. Дома, построенные при наличии данного документа, не могут признаваться незаконно возведенными.
Дачная амнистия
Суть федерального закона №93 2006 года, получившего в народе название «дачная амнистия», заключается в следующем: граждане, получившие до 30.10.2001 г. в свое распоряжение наделы земли, имеют право оформить участок и возведенные на нем жилые дома и другие строения в собственность и зарегистрировать в Росреестре по упрощенной схеме, предъявив кадастровый паспорт.
Видео описание
О том, какие изменения внесены в порядок оформления недвижимости по амнистии, в видео:
До 1 марта 2018 года могут быть узаконены самовольные постройки, которые возводились многими землевладельцами без разрешений.
Оформить в собственность землю можно будет до конца 2020 г.
На владельцев, которые планируют совершить какую-либо сделку с недостроенным жильем, эти правила не распространяются. Для регистрации «незавершенки» потребуется разрешение.
При оформлении недвижимости по упрощенной схеме собственник может получить категорический отказ, если:
- в похозяйственных книгах отсутствуют сведения о передаче земли в его владение;
- информация о площадях и границах участка в предоставленных документах разнится с внесенными в базу Росреестра сведениями по конкретному участку (территории);
- строительство начато до момента вступления в силу ФЗ №93
Не все можно узаконить по дачной амнистииИсточник geopnz.ru
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).
Только после получения свидетельства о регистрации собственности владелец вправе распоряжаться имуществомИсточник znatokdeneg.ru
Регистрация может быть приостановлена или в ней будет отказано вовсе. Такое случается по причине отсутствия в госкадастре недвижимости информации о регистрируемом участке земли.
Заключение
Если у собственника земли нет разрешения на возведение строения, проблемы ему обеспечены. Процесс получения согласования довольно длительный. Но лучше разобраться, как оформить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, заблаговременно и предотвратить неприятные столкновения с законом в будущем.
К кому обращаться
Чтобы
оформить регистрацию индивидуальной
жилой постройки, ее владельцу необходимо
посетить МФЦ или территориальное
подразделение Росреестра.
При этом подача
заявления установленной формы допускается
лично гражданином, являющимся владельцем
недвижимого имущества, или сторонней
особой, на которую предварительно
оформляется доверенность и заверяется
нотариусом.
Пакет собранной документации для регистрации имущества можно отправить через почтовое отделение РФ заказным письмом, в которое обязательно вкладывается опись всех предоставляемых бумаг и объявленная ценность. Можно подать заявку и через интернет на официальном портале Росреестра, но это не освобождает заявителя от посещения офиса организации.
Состав документации
Для личной подачи уведомления о планируемом строительстве владельцу участка потребуется:
• Паспорт.• Документ, подтверждающий право собственности на землю или номер регистрации участка в ЕГРН.• Заполненный бланк уведомления, утвержденный приказом Министерства строительства №591 (пр.1).
Скачать Бланк уведомления о строительстве дома
При регистрации участка в ЕГРН в подтверждении права собственности на землю оригиналами нет необходимости. При подаче заявления о планируемом строительстве через посредников к пакету документов добавляется соответствующая доверенность.
По избежание ошибок стоит заранее изучить и правильно заполнить все основные 4 раздела заявления о планируемом строительстве, включая:
Повышенные требования к внешнему виду дома (и соответственно основания в отказе даже при малой этажности и площади постройки) возникают при ведении строительства на территориях исторических поселений. В таких случаях не рекомендуется отклонятся от типовых норм ФЗ№73 от 25.06.2002 г.
При отсутствии такой возможности в заявлении обязательно указывается внешнее описание дома, вплоть до цветового решения кровли фасада и типа используемых стройматериалов.
Вероятность получения положительного ответа на заявление о планировании строительства возрастает при подаче двух необязательных документов, а именно:
Оба этих документа выдаются отделом архитектуры бесплатно, единственная проблема при их получении заключается в длительном (до 30 дней с момента подачи запроса) ожидании справок. Стоит отметить, что ГПЗУ в любом случае потребуется в дальнейшем для составления схемы планировки участка (СПОЗУ, 4 обязательный пункт уведомления).
Требования к СПОЗУ прописаны в том же приказе Минстроя №591, при желании эта схема составляется своими силами в любом графическом редакторе.
Оптимальные результаты достигаются при взятии за основу чертежа ГПЗУ, при площади участка менее 1 га он полностью совпадает по масштабу с требуемой приказом величиной 1:500. На участках с площадью от 1 до 30 га ГПЗУ выдается в точном масштабе 1:2000, соответственно для составления схемы планировки участка его достаточно уменьшить в 4 раза.
Помимо обязательной, упомянутой выше информации (расстояния до границ участка, других построек, инженерных коммуникаций и охранных зон) на схеме указываются отступы до имеющихся или будущих заборов. В текстовой части указывается площадь самой земли и здания, процент и плотность застройки (но нормам не превышающие 0,2 и 0,4 по отношению к общей площади участка), суммарная поэтажная площадь, предельная высота здания с учетом куполов и шпилей при их наличии и этажность дома.
При планировании возведения на собственном участке танхауса или дома с этажностью свыше 3 пакет исходных документов существенно расширяется и может включать помимо заявления, паспорта и документов права собственности на участок проектную документацию – пояснительную записку, СПОЗУ, схемы архитектурных решений, подробные сведения об инженерном оборудовании, проект организации работ.
В особо сложных случаях проектная документация подтверждается заключениями независимых экспертов с копией свидетельства их государственной аккредитации, документами, предусмотренными законодательством РФ об объектах культурного наследия или разрешением на отклонение от предельно допустимых норм строительства.
Несложно заметить, что при подаче заявления по упрощенному порядке требования к самой постройке упрощаются (от владельца участка не требуется подробный проект будущего дома). Но это не означает, что построенный с нарушениями дом будет принят в будущем. Проблемы с его вводом в эксплуатацию и передачей в право собственности могут возникнуть как при отклонении от заявленных исходных данных дома, так и при нарушении норм СанПиН 2.1.2.2645-10 или СНиП. Именно по этой причине при подаче уведомления о планировании строительства дома на своем участке стоит использовать готовый и проверенный проект, в идеале – составленный профессионалами.
Регистрация многоквартирного дома
Согласно от 13.07.2015 г., на кадастровый учет ставится многоквартирный дом (МКД) одновременно со всеми жилыми и нежилыми помещениями в нем. В связи с этим владельца квартиры в новостройке, возведенной по от 30.12.2004 г., не должна волновать проблема кадастрового учета своей квартиры. Застройщик самостоятельно поставит на учет здание и квартиры.
Документация для постановки на учет МКД:
- Разрешение на строительство.
- Правовой документ на участок.
- Разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Проект.
- Технический план.
Каждой квартире присвоят кадастровый номер. После того, как застройщик вручит дольщикам акт приема-передачи, им останется только зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Для этого нужно обратиться в МФЦ со следующими документами:
- Договор долевого участия.
- Госпошлина – 2000 рублей (пропорциональна количеству собственников).
- Акт приема-передачи.
- Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой пока что не будет сведений о правообладателе.
В результате вы получите выписку ЕГРН, в которой заполнен раздел о собственниках жилья.
Прочтите: Как проверить и узнать кадастровый номер объекта недвижимости по адресу
Процесс регистрации
Регистрация
индивидуальной жилой недвижимости не
представляет никаких трудностей.
Алгоритм
действия:
- Предварительно
необходимо оформить бумаги на права
собственности самого земельного надела,
выделенного под застройку или ведение
сельскохозяйственной деятельности.
Необходимо обратиться поочередно: в
СНТ, местные органы власти, МФЦ или
Росреестр. - Следующий
шаг – оформление технической документации
и кадастрового паспорта в БТИ или через
кадастрового специалиста. - Законная
регистрация прав собственности: уплата
налога государству, подача документации,
установленной законодательством, в
МФЦ (Росреестр). Пошлина государству
составляет – 2 тыс. руб.
При
оформлении бумаг через кадастрового
инженера рекомендуется предварительно
зайти на официальный портал Росреестра.
Здесь указан список кадастровых
специалистов, которые имеют право
предоставлять услуги в данной сфере
деятельности.
Готовая документация представляется МФЦ (Росреестр). Сотрудники этих организаций проверяют правильность заполнения документов и предоставляют расписку об их принятии. Сотрудник организации указывает заявителю дату, когда необходимо подойти в офис организации и забрать оформленную документацию.
Как оформить построенный дом на участке ИЖС?
Владельцу земельного участка предстоит пройти следующие этапы:
- Получение разрешения на строительство объекта.
- Возведение объекта недвижимости.
- Сдача здания в эксплуатацию.
- Получение кадастрового и технического паспортов на дом.
- Оформление права собственности на постройку.
В собственность
Проведение регистрационных мероприятий возложено государством на Росреестр.
Обратиться в эту инстанцию хозяин постройки может одним из следующих способов:
- лично;
- через МФЦ;
- с помощью портала Госуслуги;
- посредством онлайн-сервиса Росреестра.
Если возведен без разрешения
Часто собственники земельных участков возводят дома, не задумываясь о получении разрешительных документов, а уже после строительства задаются вопросом, как оформить построенный дом на участке ИЖС без разрешения.
Если владелец участка возвел дом без разрешения на строительство, то ему придется проводить легализацию объекта задним числом. Данная процедура производится в соответствии с нормами Градостроительного кодекса. Она не влечет особых трудностей, но может затянуться на длительный срок. А если при этом был привлечен специалист в области права, то владельцу земли не обойтись без финансовых затрат.
Самовольная постройка может быть узаконена следующими способами:
- С помощью судебной инстанции.
- Путем оформления задним числом бумаг, разрешающих строительство. Спустя некоторое время после получения разрешения ‒ сдача объекта.
- Путем обращения с заявлением о сохранении объекта в комиссию по пресечению самовольного строительства. Если она вынесет положительное решение, владельцу выдадут все требуемые разрешения и необходимую документацию.
Плюсы и минусы ИЖС
Владельцы земельных участков, предназначенных для ИЖС, обладают рядом преимуществ. К ним относятся:
- Земли для ИЖС могут быть участниками каких-либо государственных программ поддержки.
- Если нет общей собственности на участок, то его владелец не столкнется с зависимостью от других собственников.
- За счет прописки на участке его хозяин имеет возможность пользоваться всеми социальными учреждениями.
- На участке под ИЖС можно построить любой дом вне зависимости от вопросов по переводу земель в другую категорию.
Даже при таком количестве преимуществ ИЖС имеет и ряд минусов. Строение не может быть выше 3 этажей, а проживать в нем имеет право только одна семья. Кроме того, на участке запрещается возведение жилых зданий переменной этажности и таунхаусов. В большинстве случаев это никак не влияет на деятельность застройщиков, ведь частный жилой дом чаще представлен одно- или двухэтажным зданием, которое только одно на участке.
Застройщики смогут использовать время, которое уходит на оформление разрешительной документации, чтобы подготовить стройплощадку.
18 окт. 2017 г. 15:25
Градостроительная политика
Сформулированные Минстроем поправки в Градостроительный кодекс, с которыми ознакомились «Известия», вводят новое понятие — «подготовительные работы», которые можно будет вести до получения разрешения на строительство. Как отмечают эксперты, новый механизм позволит сократить сроки сдачи объекта и более тщательно проработать проект. Это также позволит улучшить место России в рейтинге Всемирного банка Doing Business.
Строительные компании смогут начинать вести работы до получения разрешения на это. Поправки в Градостроительный кодекс подготовил Минстрой. В них вводится новое понятие «комплекс работ подготовительного периода строительства, реконструкции». Подобные работы можно будет начинать до того, как получено разрешение на строительство. За счет этого застройщики смогут существенно сократить время возведения или ремонта здания. Также появится дополнительный период на более тщательный отбор подрядчиков.
Чтобы начать подготовительные работы, надо будет получить отдельное разрешение на ведение подготовительных работ. Для этого нужно представить проектную документацию, которая затем пройдет госэкспертизу (максимальный срок, предусмотренный для этой процедуры, — 20 дней).
Если в течение года разрешение на основное строительство так и не выдадут, заказчик будет обязан привести земельный участок «в пригодное для использования состояние» и восстановить «нарушенное состояние окружающей среды».
В Минстрое не смогли предоставить оперативный комментарий.
Юрист правового департамента HEADS Consulting Константин Ханин пояснил, что к подготовительным работам можно будет отнести «строительство подъездных дорог, устройство основных инженерных сетей, создание строительной инфраструктуры, в том числе сооружение временных зданий, расчистку территории, установку инвентарных зданий, ограждений и освещения строительной площадки, подготовку площадок для складирования строительных материалов, устройство мест для курения, щитов с первичными средствами пожаротушения, установку башенного крана».
По его мнению, новый порядок позволит ускорить процесс строительства.
— Теперь время ожидания получения разрешения на строительство будет потрачено на подготовительные работы. Строительная организация всё же сможет выиграть от этого и ускорить свои темпы, — полагает Константин Ханин.
Генеральный директор Экспертной инжиниринговой компании Сергей Должников посчитал, что подобный порядок может существенно сэкономить время.
— Мобилизация и подготовительные работы в среднем могут занимать от двух до четырех месяцев в зависимости от типа работ — достаточно серьезный срок. Можно использовать это дополнительное время, чтобы спланировать всё, провести экспертизу, тщательно организовать работы, — сказал он.
Сергей Должников особо отметил, что за счет дополнительного времени можно тщательно подойти к подбору подрядчика, от чего качество строительства выиграет.
— Поскольку можно будет использовать время, которое уходит на получение всех согласований, не будет спешки, как нередко бывает сейчас, когда всё торопятся сделать в последний момент, — отметил Сергей Должников.
Как он уточнил, предусмотренного по новому закону срока в один год, за который надо успеть получить разрешение на строительство, вполне достаточно при условии, что застройщик обладает должной квалификацией.
В то же время он отметил, что практика применения таких норм может преподнести неожиданные сюрпризы.
— Идея сама по себе хорошая, но есть вопрос реализации. Всё зависит от того, насколько просто будет получить разрешение для подготовительных работ. Если эта процедура будет обременительной, то по большому счету мы поменяем шило на мыло, — заметил Сергей Должников.
В рейтинге Всемирного банка Doing Business за 2016 год Россия заняла по пункту «разрешение на строительство» 115-е место, притом что по «легкости ведения бизнеса» — 40-е, а по «легкости создания предприятий» — 26-е
Выступая на итоговой коллегии Минстроя в марте этого года, первый вице-премьер правительства России Игорь Шувалов обратил на это особое внимание
Павел Чернышов
