Аргументы «Против»
Высокие риски
По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.
Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса
Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее
Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.
Длительное ожидание
Даже если жилой комплекс построен в рамках сроков и банкротства не случилось, квартиру все равно придется долго ждать. В среднем, многоэтажный панельный дом сооружается около года. Строительство дома по монолитной технологии занимает от 1,5 до 2 лет.
Нужно также учесть, что потребуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций. И нередко это обстоятельство затягивает сроки ввода в эксплуатацию. Это случается по вине ресурсоснабжающих организаций, которые постоянно затягивают установленные сроки.
Квартиры могут продаваться с отделкой и без. На проведение ремонта застройщику также понадобиться дополнительное время. Корпуса с отделкой сдаются, как правило, на 2-3 месяца позже других.
Даже когда строительство, подведение коммуникаций, ремонт и отделка закончились, ключи отдадут не сразу. Процедура передачи квартир собственникам занимает от 3 до 6 месяцев.
Затраты на съемное жилье
Время, затраченное на строительство, связано не только с длительным и волнительным ожиданием, но и с неожиданными затратами. Если резервного жилья на этот срок нет, придется его снимать и оплачивать аренду. А если квартира покупается в счет ипотечного кредита, то одновременно еще платить банку.
Например, квартира на стадии котлована в одном из жилых комплексов приобретается за 6 миллионов рублей. Первый взнос составляет 3 миллиона рублей. Покупатель берет ипотечный кредит под 10 % еще на 3 миллиона рублей. В среднем, срок кредита составляет 20 лет. Поэтому ежемесячный платеж будет равен примерно 29 тысячам рублей.
За съем жилья уйдет примерно 30 тысяч рублей в месяц. При нехитрых подсчетах получается, что за 3 года покупатель потратит более 1 миллиона рублей за аренду, 1 миллион рублей — на выплату ипотеки за квартиру, которой пока еще нет.
Сравним этот сценарий с другим, когда приобретается готовое жилье, которое обычно стоит дороже на 15 %. Его стоимость составит 6,9 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в этом случае составит 37,6 тысяч рублей. А вот за аренду платить не нужно будет. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.
Необходимо отметить, что более высокий платеж сохранится в течение всего время действия ипотечного кредита. Поэтому переплачивать придется не только в период строительства. За все время ипотеки переплата составит 5,1 миллиона рублей против 3,9 миллиона рублей.
Сокращение переплаты возможно при досрочных погашениях. На эти цели можно направлять средства, которые могли бы быть потрачены за съем жилья.
В первые годы расходы будут сопоставимыми, но вот нервов и рисков, связанных с ожиданием конца стройки, не будет. Поэтому рассчитывать, на сколько дешевле вам обойдется квартира на стадии котлована, стоит с учетом всех нюансов.
Цены не всегда растут
В предыдущем разделе расчеты основывались на среднем показателе роста цены в 15 %.
Но следует учитывать, что стоимость в процессе строительства может не только существенно увеличится, но и уменьшится. Поэтому выгодность покупки жилья на стадии котлована сводится к нулю.
На данный момент во многих проектах ЖК цены возрастают всего на 5-7 %, а некоторые проекты и вовсе имеют отрицательную динамику из-за ошибок в расчетах. Отсюда вывод — не всегда покупка жилья на ранней стадии приведет к экономии.
В финале застройки остаются неликвидные объекты
Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.
Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
№3. Где искать информацию о застройщиках?
Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения. На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет.
Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя. Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется. Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.
Важный источник информации – форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте. Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации. Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся.
Риски долевого участия в новостройках на нулевом этапе
Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект
Чтобы избежать проблем и купить квартиру в долгострое, длящемся лет 10-20, важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика
Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках. Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия. Только при таких условиях можно смело рассматривать приобретение новостройки на начальном этапе строительства.
Можно привести в качестве примера одну из самых известных новостроек Подмосковья на стадии котлована — индивидуальный строительный комплекс Олимп. В настоящий момент решается вопрос с поиском нового застройщика, который сможет продолжить строительство.
Хотя чаще всего достраиваются дома за счет дольщиков, которые организовывают ЖСК или объединяются в некоммерческие партнерства. Так поступили будущие жильцы дома в Москве на ул. Металлургов и в подмосковном Подольске, застройщики которых обанкротились.
Так же известны случаи достраивания замороженных строительных объектов за счет средств самого города. Чаще всего такое практикуется в крупных городах, в области подобное практически не практикуется. Нередка достройка на стадии котлована в Москве. Например, здесь за счет государства достраиваются дома на улицах Яблочкова, Байкальская. Для обманутых дольщиков Народного ополчения и Южного тушина за госсредства возводятся здания на Люберецких полях и в Куркино.
С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.
Оформляем договор
Документальное подтверждение оформления сделки сопровождается заключением соглашения. Существует несколько видов договоров при покупке квартиры в новостройке, каждый из которых характерен для той или иной ситуации.
Особенности приобретения по ДДУ
Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:
- подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной;
- фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ);
- срок передачи строящегося дома дольщикам;
Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи
Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения
Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.
Особенности приобретения через ЖСК
Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.
Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.
Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.
Приобретение по переуступке
При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.
Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.
Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.
Договор купли-продажи
Самый лучший и удобный вариант приобретения квартиры в новостройке – это приобретение по ДКП.
Данный документ говорит о том, что дом сдан и вам уже не грозит риск долгостроя. Все документы у застройщика уже на руках и вам просто нужно все оформить и отрегистрировать, что обычно занимает недели две.
Процедура покупки квартиры на стадии котлована
Перед тем, как купить квартиру на стадии котлована от застройщика, следует оценить самые максимальные риски, в том числе и возможность быть обманутым. Известны случаи, когда отдав все деньги на новостройку, люди так и остались ни с чем.
В числе застройщиков попадаются мошенники, аферисты и просто неудачники. На первых этапах они красиво рекламируют свою стройку, а при реализации квартир используют схемы двойных продаж. Владельцами одного жилья могут стать сразу несколько человек.
Важно не терять голову от красивых фраз, а знать все юридические тонкости и формальности заключения договора долевого строительства
Где найти информацию о застройщике
Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо навести справки о застройщике. Так вы сможете понять степень надежности компании, которая будет строить ваш дом.
Официальные данные о компании-застройщике доступны на официальных сайтах. Там же можно будет найти разделы об истории компании, инвесторах, кредиторах, сданных в эксплуатацию объектах, строящихся проектах, сроках сдачи. В случае, если застройщик активно сотрудничает с крупными банками, это также может быть гарантией чистоты сделки.
Отсутствие собственного сайта должно насторожить: значит, компания, несолидная и доверять ей свои активы не стоит.
Необходимо проанализировать и цены на квартиры. Не рассчитывайте, что вам очень повезло, если вы обнаружили жилье по очень низкой стоимости. Успешная компания никогда не будет продавать квартиры ниже, чем они реально стоят.
Самым актуальным источником информации продолжают оставаться форумы дольщиков и их отзывы. На этих сервисах обычно вскрывается вся правда о застройщиках, особенно если были проблемы в процессе строительства: затягивание сроков, увеличение стоимости, дополнительные расходы. Там же можно найти сведения, как застройщик находил решения в конфликтных ситуациях.
Какие документы должны быть у застройщика
Если первый этап проверки успешно пройден, остается нанести личный визит в офис застройщика или менеджера по продажам квартир.
Нужно проверить наличие учредительных документов, к которым относятся:
- устав;
- свидетельство о присвоении ИНН;
- свидетельство о внесении в единый госреестр юрлиц.
Также нужно удостовериться в том, что застройщик владеет той территорией, где планируется строительство многоквартирного дома. Большое значение имеет также целевое назначение земельного участка. В документах должен быть четко прописано, что земля предназначена для строительства конкретного дома. Необходимо убедиться и в законности приобретения участка, например, через торги.
У застройщика должна быть лицензия, позволяющая заниматься строительной деятельностью. Документ должен указывать срок, который должен покрывать срок возведения МКД.
Должна быть у застройщика и вся проектная документация и государственная экспертиза.
С условиями договора нужно знакомиться не впопыхах, а в спокойной обстановке. Идеально, если вы покажете документ юристу.
Стройка жилых домов, в соответствии с законодательством, должна быть застрахована. Лучше, если в качестве страховщика будет известная компания.
Договор с застройщиком
Обязательным условием покупки квартиры на стадии котлована является заключение договора долевого строительства с компанией-застройщиком. В соглашении фиксируются сведения по объекту, сроки окончания строительства, цена за квадратный метр.
Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
К сожалению, не все застройщики спешат заключать договора долевого участия. Только в Москве из общего количества их всего около 20 %. Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск заключается в том, что этот документ нигде не регистрируется, а поэтому может и не соблюдаться.
Еще один момент мошенничества связан с предоставлением векселя. Клиент покупает этот документ, но он не дает никаких гарантий на квартиру. Собственно, в нем и не указывается никаких сведений об объекте.
Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве — также плохое решение. Перед тем, как вступить в эту организацию, нужно внести пай. Условия прописываются не в договоре, а в уставе. Если остановитесь на этом варианте, нужно быть предельно внимательным при изучении всех документов.
Аргумент против: цены растут не всегда
При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.
По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам.
Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.
№5. Договор с застройщиком
Чтобы приобретение жилья на нулевом этапе строительства стало безопасным, специалисты рекомендуют заключать договор долевого участия между сторонами. В нем фиксируются все данные об объекте, время окончания строительства, стоимость квадратного метра. Для урегулирования этого вопроса был принят ФЗ под номером 214. Если фирма осуществляет продажу по иным принципам, то возможные риски увеличиваются.
Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж. Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке. Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна. В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства.
Далеко не каждый застройщик работает по договору долевого участия и соблюдает все правила его составления. По статистике, в Москве таких предложений всего около 20%. Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована по другим типам договора – более опасное и рискованное дело.
Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск состоит в том, что такая сделка нигде не регистрируется. Другим вариантом мошенничества является предоставление застройщиком векселя. Клиент приобретает этот документ, но каких-либо гарантий на квартиру у него нет, да и в векселе не указывается, что за жилплощадь вы получаете.
Еще один рискованный вид сотрудничества – договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. В этом случае вы вносите пай, чтобы вступить в кооператив, который и приобретает для вас квартиру. Все условия прописываются в уставе кооператива, поэтому его должен тщательно изучать юрист. Риски содержит в себе и покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы: в этом случае нужно очень тщательно изучать разрешительные документы и лицензии застройщика.
Если сроки сдачи дома затягиваются, компания может предложить подписать соглашение о продлении сроков. Подобные документы лучше не подписывать, иначе потом будет невозможно взыскать неустойку с компании в связи с невыполнением их обязательств.
Большая часть квартир приобретается в ипотеку
Очень важно грамотно подойти к изучению ипотечной программы банка. Она также может зависеть от этапа строительства, так как на начальной стадии наибольший риск, а значит, и стоимость кредита больше
О чем нужно обязательно помнить?
В выборе квартиры в новостройке важно помнить несколько важных деталей. Среди них срок сдачи объекта – оцените свой бюджет и то, как долго вы готовы ждать свою новую квартиру
Чем это время ближе, тем меньше будут риски. Чем дальше – тем ниже будет стоимость жилья
Также важно обратить внимание на отделку. Только вы решаете – будете делать ремонт с нуля или после чистовой отделки или же сразу въедете в готовое жилье. В первом случае стоимость квартиры будет несколько ниже, но вам придется потратить большое количество сил, времени и денег на ремонт своей мечты
Во втором – переплатить нужно будет за саму квартиру, но в ней уже будет выполнен ремонт. Это будет полностью готовое к заселению жилище.Когда стройка окончена, покупатель должен подписать акт приема выполненных работ. Здесь вы должны обратить внимание на все недочеты и дефекты. Запомните – любая недобросовестная работа и недоделки должны устраняться застройщиком! Что именно нужно проверить? В первую очередь, метраж комнат и других помещений. Также тщательно изучите состояние оборудования, которое прописано в договоре: пластиковых окон, сантехники, радиаторов отопления, счетчиков и проводки. Если какие-то недочеты будут найдены вами после подписания акта – устранять их придется за свой счет
В первом случае стоимость квартиры будет несколько ниже, но вам придется потратить большое количество сил, времени и денег на ремонт своей мечты. Во втором – переплатить нужно будет за саму квартиру, но в ней уже будет выполнен ремонт. Это будет полностью готовое к заселению жилище.Когда стройка окончена, покупатель должен подписать акт приема выполненных работ. Здесь вы должны обратить внимание на все недочеты и дефекты. Запомните – любая недобросовестная работа и недоделки должны устраняться застройщиком! Что именно нужно проверить? В первую очередь, метраж комнат и других помещений. Также тщательно изучите состояние оборудования, которое прописано в договоре: пластиковых окон, сантехники, радиаторов отопления, счетчиков и проводки. Если какие-то недочеты будут найдены вами после подписания акта – устранять их придется за свой счет.
Оформление квартиры в собственность и прописка
После подписания акта приема-передачи, новый собственник должен зарегистрировать жильё. Этой процедуре будет предшествовать осмотр квартиры уполномоченными специалистами БТИ, выдача хозяину технического плана. Далее владелец самостоятельно подает пакет документов в Росреестр, о чем получает соответствующую выписку.
Какие нужны для этого документы
Собрать нужную документацию может помочь юрист, приглашенный для покупки квартиры в новостройке. Для оформления собственности потребуются такие бумаги, как:
- паспорт и заявление владельца;
- подтверждение прав на недвижимость;
- план БТИ;
- акт приема-передачи объекта;
- договор с застройщиком.
Заявитель обязан уплатить государственную пошлину за регистрацию, приложив квитанцию к документам. Рассмотрение проводится регистрационной палатой от 10 до 30 дней, после чего владельцу выдается свидетельство о регистрации.
Став собственником жилья, владелец прописывается, обратившись к УФМС. Для этого понадобятся паспорт, заявление и свидетельство о праве собственности.
